发展缓慢、负债压顶，昔日“旧改大王”新湖中宝的地产开发之路并不顺畅。接连出售项目套现百亿后，新湖中宝掌门人黄伟又玩起了他最擅长的资本游戏。

4月26日，新湖中宝对外公告了一年内的第四次出售动作，这次被卖出的是紧邻上海的启东海上明珠城50%股权，对价18.23亿元。与此同时，新湖中宝还在进行另一项交易，但不是卖，而是买，新湖中宝拟以每股9.5港元、总价30.685亿港元的价格认购一家房企3.23亿股股票。

这两笔交易的对家都是绿城。交易完成后，新湖中宝将成为中交、九龙仓之后绿城的第三大股东，持股比例12.95%。绿城方面告诉时代财经，双方已通过董事会审批并签订增发协议，后续新湖中宝将提交其股东大会审批，预计在下个月底，新湖中宝就能正式拥有绿城战略投资人的身份。

看上去这是一个皆大欢喜的局面，“新湖中宝看好绿城的稳健财务、产品品质与未来的成长性，这次投资能够令其整体财务状况得到改善和走向稳健。而多了这层亲密关系，绿城与新湖中宝继续在项目上合作的可能性加大，这样绿城不仅能以低成本实现项目拓展，还获取了几十亿的股本金融资。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析到。

三度交易，涉及交易额超70亿

新湖中宝与绿城的合作可以说早已有了端倪。

去年12月，绿城以36亿元的价格收购上海新湖房地产开发有限公司(以下简称“上海新湖”)合计35%的股权及相应权利权益，其中股权转让价款仅为5.5亿元，其余30.5亿元，则是绿城房产向上海新湖提供的财务资助。

上海新湖名下拥有位于上海内环内的新湖明珠城项目三期4标，规划总建筑面积20.26万平方米。彼时新湖中宝方面就表示，新湖明珠城只是与绿城合作的开始，双方有意向发挥各自优势形成互补，就长三角，特别是上海区域的未来发展加大投入力度。

新湖中宝频频出售资产的背后其不断增大的债务压力。查阅新湖中宝历年财报可以看到，过去几年，其净资产负债率迅速攀升，由2014年末的77.22%上升至2018年末的179.58%。

且去年年初时，新湖中宝的短期借款以及一年内到期的非流动负债合计达到195.22亿元，这对销售情况不甚理想的新湖中宝而言，是难以承受之重。

由于早年间在长三角一带拿了较多大体量旧改、海涂项目，新湖中宝手中有不少开发时间超过十年的项目，甚至还有很多项目未完成拆迁动作。因为开发速度过于缓慢，新湖中宝还曾收到深交所针对项目开发进度的问询函。

从2016年销售规模达到160亿的小高峰后，新湖中宝的销售增长开始趋于迟缓。去年，其销售目标为200亿元，但前三个季度，新湖中宝仅仅录得100.40亿元的签约销售额，目标完成度刚刚过半。

通过销售“回血”放缓后，为了缓解自身压力，新湖中宝也尝试发行高息公司债和美元债，但借新还旧终究治标不治本。去年7月，新城中宝将瓯瓴实业和上海玛宝打包，以约67亿元的价格出售给了融创，这两家子公司持有长三角区域内总计20宗地块。

不过，新湖中宝的债务压力并未因这笔大额交易而得到缓解，截至去年9月底，其短期借款及一年内到期的非流动负债进一步攀升至220.59亿元。

与绿城深度“抱团”给了新湖中宝更多可能。不久前的4月19日，绿城第二次购买新湖中宝资产，耗资22.79亿元，拿下上海、沈阳四个项目35%股权。加上此次收购海上明珠城股权，双方合作的项目达到6个，涉及交易金额77.02亿元。

新湖中宝的筹码

自从把精力放在拆解债务危机上之后，新湖中宝自身的地产业务就呈现着只出不进的状态。如今再入股绿城，外界便有了新湖中宝有意退出地产开发的传言。

针对退出地产开发的消息，时代财经向新湖中宝内部一位员工进行求证，该员工给出了否定的答案，“一些合作项目的人员和工作安排是有变动，但目前还没有听说公司会停止做地产开发，或者要解散开发部门的消息。”

有业内人士分析，新湖中宝入股绿城是希望借助绿城的品牌影响力和产品打造、去化能力，加快推进存量项目的开发进程，从而达到资产变现的目的。此外，入股绿城也意味着新湖中宝又增加了一个新的获利渠道。

热衷于资本游戏的黄伟，最终还是要用资本思路来解决地产问题。柏文喜称，不排除新湖中宝在未来以资产或者股权的形式逐步增持绿城的股票，进而和绿城这个产品优质、财务稳健的大盘内房股建立起紧密关系，让自己的基本面得到根本改善。

当然，在这次的交易中，新湖中宝手中丰富的土地储备成为其最重磅的筹码。

十余年前，房地产二级市场发展如火如荼，只有少数人关注开发难度较大的一级市场，黄伟就是少数人群中的一员。2016年之前，新湖中宝通过在一级市场拿地的方式，锁定了大批“巨无霸”项目，其中不乏上海内环内的“宝藏”地块。

新湖中宝2019年半年报显示，到去年6月底，不包含海涂开发项目在内，其拥有的开发项目数量约50个，项目土地面积约1200万平方米，总建筑面积约2300万平方米。加上启东和平阳的海涂项目，其土地储备总面积达到约3000万平方米。

即便是去年一口气卖掉了20个项目，新湖中宝持有的土地资源仍然有着极大的吸引力。因为这些土地大多是在十年前获取，相比现在的拿地成本，优势明显。数年持有下来，这些低成本土地早已实现价值翻倍。

例如，其在2003年获得上海新湖青蓝国际项目地块，彼时周边房价每平方米不足万元，但去年新湖青蓝国际尾盘出售时的均价已经达到10万元/平方米，售价涨了超十倍;而2014年新湖明珠城推出三期时，销售均价比拿地时的市场价翻了6倍以上。

这也是绿城看中新湖中宝的地方。绿城方面在接受时代财经采访时明确表示，看重未来两家公司在地产存量项目、新增项目上的合作，接下来有意与新湖中宝进行更深入、更广泛、多方位的合作。

绿城口中所谓的“多方位”合作是指地产之外的金融和科技领域。长久以来，黄伟一直在努力为新湖中宝搭建“地产+金融”的架构。广发证券统计，新湖中宝的金融资源实现了境内外的全覆盖，参控股的金融机构包括中信银行、温州银行、湘财证券、阳光保险、新湖期货等，还入股信银国际，拓展境外金融业务。

金融领域的大手笔投资曾为新湖中宝地产业务寻找资金提供了捷径。过去几年，新湖中宝从参股的银行方获得数十亿贷款，其中仅中信银行就为其提供贷款近20亿元，而这些资金大部分都被用在了地产业务上。

互联网科技领域，黄伟的新湖系则是小有名气的资方。此前，其相继投资趣链科技、云毅网络科技、上海趣美信息、杭州谐云科技、浙江邦盛科技等企业。2018年，新湖中宝还参与孵化的51信用卡在香港上市，其持股比例为21.83%。

不过，需要注意的是，投资名目越多，新湖中宝瓜葛也越多。去年10月，51信用卡因催收行为违法而爆雷，股价暴跌逾三成，新湖中宝作为其二股东忙发公告撇清关系。同年，新湖系参股的多家银行收到高额罚单，或多或少对新湖中宝的融资产生了间接影响。

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